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  Rechtsanwalt Bonn Dr. Palm

 

Kündigung

Kündigungsprobleme bei Mietverhältnissen

Fristen

Kündigung und Untermiete

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Unser Leistungsangebot - Vertretung in prozessualen und außerprozessualen Angelegenheiten und Beratung

Wir vertreten Mandanten in mietrechtlichen Angelegenheiten seit ca. 15 Jahren. In diesem Zeitraum haben wir sowohl auf Seiten von Vermietern und Mietern zahlreiche Fallkonstellationen der mietrechtlichen Kündigung behandelt. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie Sie kündigen müssen oder aber bereits das Verfahren bei Gericht einleiten bzw. sich dagegen verteidigen wollen, kontaktieren Sie uns doch einfach. Wir veröffentlichen hier in der Folge auch relevante Entscheidungen zu diesem Problem, aber diese Materie ist so komplex, dass eine individuelle Begutachtung dadurch keinesfalls ersetzt wird.

Aktuell: Wichtig  zur Anwendbarkeit des § 573a BGB  bei einer mietvertraglichen Kündigungsbeschränkung gemäß der Presseerklärung des BGH Nr. 170/2013 vom 16.10.2013 - 

Der Bundesgerichtshof befasste sich mit der Frage, ob ein Vermieter das Mietverhältnis trotz einer mit seinem Rechtsvorgänger vereinbarten mietvertraglichen Kündigungsbeschränkung gemäß § 573a BGB kündigen kann. Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 12. März 1998 eine Wohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Berlin. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei einzeln vermietete Wohnungen. In § 4 des auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrags heißt es unter anderem: "Die [Vermieterin] wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [Vermieterin] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB)." Im Juli 2006 verkaufte die ursprüngliche Vermieterin das Gebäude. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausschloss. Der Weiterverkauf an die Kläger im Jahr 2009 erfolgte ohne die Mieterschutzbestimmung. Die Kläger legten die beiden Wohnungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem.   Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 2. November 2009 zum 31. Juli 2010, da sie die Wohnung der Schwester der Klägerin überlassen wollten. Am 30. Juni 2010 kündigten sie nochmals vorsorglich wegen Eigenbedarfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB*. Die Beklagte widersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe.   Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils stattgegeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB* tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für die Kündigungsbeschränkung. Überdies hat das Berufungsgericht zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB* die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, rechtsfehlerhaft den wesentlichen Kern des Sachverständigengutachtens zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen der Beklagten nicht zu Kenntnis genommen und die gebotene Abwägung dieser Umstände mit dem Erlangungsinteresse der Kläger unterlassen. Da das Berufungsgericht über die – nicht generell von der Kündigungsbeschränkung erfasste – Eigenbedarfskündigung noch nicht entschieden hat, war das Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückzuverweisen.   

 § 573 a BGB (1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. (…)   

 566 BGB   (1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. (…)   

§ 574 BGB   (1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.   

Urteil vom 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13 

smmark6.gif (1525 Byte)In Formularmietverträgen darf die beiderseitige Kündigung für bis zu vier Jahre ausgeschlossen werden (Bundesgerichtshof - Aktz.: VIII ZR 27/04 vom 6. April 2005). Ein längerer Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam. 

In dem in Rede stehenden Mietvertrag verzichteten Mieter und Vermieter sogar beide für die Dauer von fünf Jahren auf das Kündigungsrecht. Indes kündigte der Mieter schon nach einem Jahr mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten. Die Fünf-Jahres-Klausel war nach dem Bundesgerichtshof unzulässig und die Kündigung daher wirksam. Als Gründe nannte das Gericht die Höhe der Mietkosten und den Umstand, dass Mieter aus beruflichen, gesundheitlichen oder sonstigen Gründen oft unvorhergesehen auf Mobilität angewiesen seien.

Andererseits schütze ein Kündigungsverzicht aber auch vor einer Kündigung durch den Vermieter. Deshalb impliziert nicht jeder Kündigungsverzicht eine einseitige Benachteiligung des Mieters. Die Vier-Jahres-Frist lässt das Gesetz auch als längste Bindungsfrist für Staffelmietverträge zu. Der Deutsche Mieterbund kritisierte die Entscheidung, weil damit die Idee  der Mietrechtsreform von 2001, die Flexibilität und Mobilität der Mieter und Arbeitnehmer zu verbessern, unterlaufen würde. 

Wichtig: Wäre es kein Formularvertrag gewesen, wären wohl nach einem obiter dictum des BGH auch ein längerer Ausschluss der Kündigung möglich. 

Ein formularmäßig vereinbarter einseitiger Verzicht des Wohnraummieters auf das Kündigungsrecht für zwei Jahre ist wirksam. Eine derartige Kündigungsbeschränkung ist weder überraschend, noch stellt sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Ist der Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters in einem Wohnungsmietvertrag zulässig?

Nach dem Formularmietvertrag war der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen worden.  In einem handschriftlichen Zusatz zum Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichteten. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt - entgegen der Ansicht des Landgerichts - liege in der von den Parteien getroffenen Vereinbarung kein Verstoß gegen § 573 c Abs. 4 BGB, nach welcher Vorschrift Vereinbarungen unwirksam sind, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB abweichen.

Durch den vereinbarten Kündigungsverzicht würden die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden könne, stelle sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zustehe; dies solle aber durch einen von den Parteien vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden. Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsausschlusses stellt nach Auffassung des BGH auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 BGB dar.

Durch die Neuregelung des Zeitmietvertrages solle eine automatische Beendigung des Wohnraummietverhältnisses allein durch Zeitablauf, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genieße, außerhalb der privilegierten Befristungsgründe verhindert werden. Die Regelung solle den Mieter vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag, wie sie durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt sei, schützen.

BGH - Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 -

LG München I Mieter Vermieter Mieter muss dem Vermieter die Chance zur Beseitigung geben

Vor einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Mängeln muss ein Mieter dem Vermieter die Chance zur Beseitigung geben. Dazu müsse dem Wohnungseigentümer eine angemessene Frist gewährt werden, entschied das LG München I (15 S 18228/03) in zweiter Instanz. 

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter wegen eines Schimmelbefalls in der Küche eine Fachfirma eingeschaltet. Anstatt mit der Firma einen Termin zur Beseitigung auszumachen, kündigten die Mieter fristlos und weigerten sich, die Miete bis zum ordentlichen Kündigungstermin zu zahlen. 

Zur Begründung gaben sie an, der Vermieter habe nicht vorgehabt, die Ursache der Schimmelbildung, die sie in einer Kältebrücke vermuteten, beseitigen zu lassen. Der Vermieter klagte die rückständige Miete für knapp zweieinhalb Monate ein und bekam Recht.

(Links Landgericht München)

Kündigungserklärung durch konkludentes Handeln, sprich: Auszug.  

Mieter können fristlose Kündigung auch durch Auszug erklären (OLG Frankfurt 4.3.2005, 24 U 71/04 ). Wenn ein Mieter wie Wohnung räumt und keine Miete mehr zahlt, kann dieses Verhalten eine schlüssige Erklärung zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags darstellen. Eine solche Kündigung ist zulässig, wenn etwa der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. 

Weiterhin aktuell: Fristlose Kündigung eines Mietvertrags durch bloße Räumung möglich 

Ein Mieter kann auch durch bloße Räumung eines Mietobjekts und die Einstellung der Mietzahlungen fristlos kündigen (Oberlandesgericht (OLG Frankfurt - Az.: 24 U 71/04).  Nach der Entscheidung gilt dies auch, wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine schriftliche Kündigung vereinbart war. Denn diese Regelung betreffe grundsätzlich nur die ordentliche Kündigung. Für die fristlose Kündigung sehe das Gesetz dagegen keine besondere Form vor. Das Gericht wies mit seinem Urteil die Zahlungsklage eines Vermieters gegen den Mieter eines Ladenlokals ab. Der Mieter hatte das Ladenlokal geräumt und die Mietzahlungen eingestellt, nachdem der Vermieter Zusagen, er wolle vor Ort ein größeres Einkaufszentrum errichten, nicht eingehalten hatte. Der Vermieter verlangte weiterhin die Zahlung der Miete, denn der Vertrag sei bis 2011 geschlossen und außerdem nicht schriftlich gekündigt worden. Das OLG wertete die Argumentation als unerheblich. Wenn der Mieter was hier der Fall sei - ein Recht zur fristlosen Kündigung habe, so könne er dies auch durch „schlüssiges Verhalten“ tun. An Formerfordernisse sei er dabei nicht gebunden. Das Urteil der Frankfurter Richter ist allerdings noch nicht rechtskräftig. Die Sache liegt wegen ihrer grundsätzlichen Bedeutung dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe vor. 

Probleme des Eigenbedarfs >>

Generell zur Kündigung wegen Eigenbedarf

Wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt, ist nach dem BGH  vom 9. Juli 2003 - Az.: VIII ZR 311/02, Az.: VIII ZR 276/02 - eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 b BGB möglich. Das Kündigungsschreiben sollte wegen des Begründungszwanges Angaben zur Bedarfsperson (Familienangehöriger, Name, Alter), die aktuelle Wohnsituation der Bedarfsperson und Gründe, weshalb die Wohnsituation geändert werden soll, enthalten.

Schutz gegen Eigenbedarfskündigungen

Der Bundesgerichtshof Aktenzeichen: VIII ZR 368/03 vom 18. Mai 2005) hat es abgelehnt, Mieter besser gegen vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen zu schützen. Nach einem Urteil muss der Vermieter zwar plausibel begründen, warum er eine ursprünglich zur eigenen Nutzung gekündigte Wohnung nun doch anderweitig vermietet hat. Denn wenn der anfänglich beabsichtigte Einzug ausbleibe, dann liege der Verdacht eines vorgetäuschten Eigenbedarfs nahe. Sind die Gründe des Vermieters allerdings nachvollziehbar, dann muss der Mieter vor Gericht beweisen, dass die Eigenbedarfskündigung von vornherein missbräuchlich war. Damit hob der BGH ein Urteil des Landgerichts Mannheim auf, das einer gekündigten Mieterin Schadenersatz zuerkannt hatte, weil sie in der neuen Wohnung deutlich mehr Miete zahlen muss. Die Frau hatte mit ihrer Familie im Erdgeschoss eines Hauses in Mannheim gewohnt, das ursprünglich ihren Eltern gehörte, später aber dem im Souterrain wohnenden Bruder überschrieben wurde. Der kündigte seiner Schwester, weil er angeblich in die größere und hellere Wohnung einziehen wollte. Nach ihrem Auszug und einer zweieinhalb Jahre dauernden Sanierung vermietete er die Wohnung deutlich teurer und blieb - frisch verheiratet - in der inzwischen ausgebauten Souterrainwohnung. Nach dem Bundesgerichtshof ist nicht erwiesen, dass der Bruder von vornherein eine anderweitige Vermietung geplant hatte.  Sein Prozessbevollmächtigter hatte argumentiert, er habe sich erst nach der Heirat anders entschieden. Allein aus der langen Sanierungsdauer, so befand das Karlsruher Gericht, könne jedenfalls noch nicht auf eine missbräuchliche Kündigung geschlossen werden. Das Landgericht muss nun erneut entscheiden.

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Exkurs: Kein Strom bei fristloser Kündigung  

Im Zusammenhang mit einer fristlosen Kündigung im Januar 2005 war es in einer gekündigten Wohnung im Mai und Juli 2005 mehrfach zu einem Stromausfall gekommen, weil die Sicherung herausgedreht war. Die Mieter konnten sich zunächst selbst helfen, indem sie die Sicherung wieder hineinschraubten. Danach kam es wieder zu einem Stromausfall. Eine Wiederherstellung der Stromzufuhr war nunmehr nicht möglich, da das Schloss zu dem Raum mit den Sicherungskästen ausgetauscht war. Am 5.8.2005 erwirkten die Mieter gegen den Vermieter eine einstweilige Verfügung auf Gestattung des Zutritts zu dem Raum mit den Sicherungskästen zum Zwecke der Behebung des Stromausfalls. Nach Widerspruch des Vermieters erklärten beide Parteien den Rechtsstreit für erledigt. Die Kosten des Verfahrens hat das Amtsgericht München dem Vermieter auferlegt mit der Begründung, es gehöre auch nach Beendigung eines Mietverhältnisses zu den Mindestpflichten des Vermieters, Zugang zum Stromzähler und zum Sicherungsraum zu gewähren. Das Landgericht München (24.11.05 - 15 T 19143/05) wies die Beschwerde des Vermieters gegen diese Entscheidung zurück. Der Vermieter könne sich auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen aufgelaufener Mietschulden nicht berufen. Solange die Mieter noch in der gekündigten Wohnung lebten, dürfe der Vermieter sie nicht von Versorgungsleistungen wie der Stromzufuhr ausschließen. Dies stelle eine widerrechtliche Besitzstörung dar.  Zwar habe das Kammergericht Berlin für die Wasserversorgung von Gewerberäumen anders entschieden. Die Versorgung mit Kalt- und/oder Warmwasser stelle aber der Vermieter als Vorleistung zur Verfügung. Hier hätten die Mieter jedoch einen eigenständigen Vertrag mit den Stadtwerken über die Stromversorgung abgeschlossen. Die Unterbindung der Stromversorgung stelle in diesem Fall verbotene Eigenmacht dar, zumal es sich um ein Wohnraummietverhältnis handele.  

Kündigung  bei  nachträglichem Wegfall des Eigenbedarfsgrunds   

Der BGH hat die Frage entschieden, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter, der ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, verpflichtet ist, einen nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfsgrundes nach Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen und den Mieter hierüber zu unterrichten. Gegenstand des Verfahrens war die Schadensersatzklage einer Mieterin, die von dem Beklagten eine Wohnung gemietet hatte. Im November 1999 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Er benötige die Wohnung für seine Schwiegermutter. Die Klägerin widersprach der Kündigung. Im anschließenden Räumungsprozess wurde sie zur Räumung der Wohnung verurteilt. Das Landgericht gewährte der Klägerin und damaligen Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2001. Am 25. Juni 2001 starb die Schwiegermutter des Beklagten. Ende September 2001 räumte die Klägerin die Wohnung. Nachdem sie einige Zeit später vom Tod der Schwiegermutter des Beklagten Kenntnis erlangt hatte, verlangte sie von ihm Ersatz ihrer Kosten für den Umzug und für die Anmietung von Lagerflächen. Ihre Forderung begründete sie damit, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, sie über den Tod seiner Schwiegermutter und den dadurch bedingten Wegfall des Eigenbedarfs vor ihrem Auszug zu informieren; da er diese Pflicht verletzt habe, sei er ihr zum Schadensersatz verpflichtet. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und den Klageanspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt; zugleich hat es wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache die Revision zugelassen. Das Landgericht hat seine Entscheidung vor allem darauf gestützt, in Fällen der vorliegenden Art sei der Vermieter auf Grund einer nachvertraglichen Treuepflicht gehalten, den Mieter auf den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfsgrundes hinzuweisen, um ihm einen Wohnungswechsel zu ersparen. Diese Verpflichtung ende bei Gewährung einer gerichtlichen Räumungsfrist erst mit dem Auszug des Mieters. Auf die Revision des Beklagten hat der Bundesgerichtshof (09.11.05 - VIII ZR 339/04) das Berufungsurteil aufgehoben und das erstinstanzliche Urteil wiederhergestellt. Eine zunächst wegen Eigenbedarfs wirksam erklärte Kündigung des Vermieters infolge Rechtsmissbrauchs wird unwirksam, wenn der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. Dabei hat der BGH darauf abgestellt, dass eine wirksame Kündigung das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt beendet. Von da an erlangt die Verfügungsbefugnis des Vermieters, in aller Regel des Eigentümers der Wohnung, wieder ihren vollen, von der Verfassung in Art. 14 GG garantierten Umfang. Der Mieter kann sich nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr auf den eigentumsgleichen Rang seines auf dem Mietvertrag beruhenden Rechtes zum Besitz der Wohnung berufen. Eine nachvertragliche Treuepflicht als Grundlage für eine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter von dem Wegfall des Eigenbedarfs zu unterrichten, um ihm einen Verbleib in der Wohnung zu ermöglichen, besteht daher nicht. Schließlich hat der Bundesgerichtshof darauf hingewiesen, dass die Berücksichtigung eines erst nach dem Ende des Mietverhältnisses eingetretenen Wegfalls des Eigenbedarfs zu einer ungerechtfertigten Besserstellung des vertragsuntreuen gegenüber dem vertragstreuen Mieter führen würde. Der Mieter, der trotz wirksamer Kündigung die Wohnung pflichtwidrig nicht zum Ablauf der Kündigungsfrist an den Vermieter zurückgibt, würde nämlich aus einem Wegfall des Eigenbedarfs nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Recht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten können, was dem vertragstreuen Mieter, der die Wohnung rechtzeitig geräumt hat, nicht möglich wäre.  

Mehr in unserer Rubrik "Eigenbedarf"  >>

Anbietpflicht des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung

Kündigt ein Vermieter einem Mieter wegen Eigenbedarf, so ist er verpflichtet, eine ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, dem gekündigten Mieter anzubieten. Die Anbietpflicht des Vermieters erstreckt sich jedoch nicht auf jede andere, ihm zur Verfügung stehende Wohnung. Voraussetzung ist, dass die andere Wohnung bis spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht und sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Eine unter Verstoß gegen diese Verpflichtung ausgesprochene Kündigung ist wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Zwar sei bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen wolle, zu respektieren. Es könne jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs gegen einen Mieter einen erheblichen Eingriff in dessen Lebensumstände darstelle und deshalb nach Auffassung des Bundesgerichtshofs so schonend wie möglich ausgeübt werden müsse (BGH  vom 09.07.2003 (Az. VIII ZR 311/02 und VIII ZR 276/02).

Vor Eigenbedarfskündigung ist dem Mieter Ersatzwohnung im Haus anzubieten

Vor Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Hausbesitzer dem Mieter eine eventuell freie Wohnung im gleichen Haus anbieten. Dies gilt nach Ansicht des AG Frankfurt auch dann, wenn die freie Wohnung wesentlich größer und teurer ist als die bisherige Wohnung.

Mit dem Urteil vom 30.12.2003 (33 C 3211/03-93) wies das Gericht die Räumungsklage eines Hausbesitzers gegen seinen Mieter zurück. Der Vermieter hatte Eigenbedarf für die rund 45 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Wohnung des langjährigen Mieters geltend gemacht. Im selben Zeitraum vermietete er eine rund 75 Quadratmeter große Wohnung im gleichen Haus an neue Mieter. Er begründete dies mit der Vermutung, dass der allein stehende Mieter der kleinen Wohnung die wesentlich größere und teurere ohnehin nicht genommen hätte, weil beide Wohnungen "nicht vergleichbar" seien. Der Vermieter hätte nach Ansicht des Gerichts die größere Wohnung aber dennoch anbieten müssen. Die Entscheidung über den Umzug in die Ersatzwohnung und den Verbleib in der gewohnten Umgebung müsse beim Mieter bleiben. Es sei nicht ersichtlich, warum eine rund 30 Quadratmeter größere und monatlich rund 300 Euro teurere Wohnung "für eine allein lebende Person von vornherein objektiv ungeeignet ist". 

Im Übrigen: Ein Stiefsohn kann als Familienangehöriger anzusehen sein, für den im Mietrecht Eigenbedarf geltend gemacht werden kann (LG München - 05.08.87 - Az.14 T 24960/86; das ist allerdings umstritten). Auch Schwiegereltern können auf Seiten des Vermieters Eigenbedarf begründen. 
Mehr in unserer Rubrik "Eigenbedarf">>
 

Mietvertrag Altverträge Kündigungstermin

Ordentliche Kündigung

Altverträge

Kündigungstermin

BGH Aktuell: Der Samstag ist ein Werktag und im Mietrecht nicht als Sonn- oder Feiertag anzusehen. Eine Mieterin wollte ihren Mietvertrag mit dreimonatiger Kündigungsfrist zum 31. August 2001 kündigen.  Danach hätte die Kündigung spätestens am "dritten Werktag" des Juni beim Vermieter eingehen müssen. Weil sie die Kündigung aber erst am 5. Juni einging, war die Kündigung nicht rechtzeitig erfolgt.  Denn  Samstag, der 1. Juni, sei ein Werktag (VIII ZR 206/04 vom 27. 04. 2005). Für Juristen stellt sich das Problem jenseits des mehr oder minder eindeutigen Sprachgebrauchs deshalb, weil bestimmte Fristen auf den nächsten Werktag verschoben werden, wenn sie - rein rechnerisch - auf einen Samstag fallen.

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§ 573 c Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Hinweis: Der Mieter hat also den Vorteil, innerhalb von drei Monaten seinen Lebensmittelpunkt wechseln zu können. Dagegen kann er einen Schutz gegen die Kündigung des Vermieters haben, der bis zu neun Monaten reicht.

Was gilt für Altverträge vor der Mietrechtsreform?

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 18. Juni 2003 festgestellt, dass für Mietverträge über Wohnraum, die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden sind, die "alten" Kündigungsfristen weiter gelten. Vgl. die Zusammenfassung der Pressemitteilung: "Der für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hatte heute in vier Fällen darüber zu befinden, inwieweit die gesetzliche Neuregelung der kurzen Dreimonatsfrist für die Kündigung einer Wohnung durch den Mieter für vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Mietverträge gilt. 

Der Senat hat entschieden, dass in solchen Verträgen enthaltene Formularklauseln, in denen die damaligen - nach Mietdauer gestaffelten - gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wurden, fortgelten und nicht nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam sind."

Für Formular-Mietverträge gilt dann folgende - alt/neu - Regelung:

Mietdauer

Frist für Vermieter

Frist für Mieter

Frist für Vermieter

Frist für Mieter

bis zu 5 Jahre

3 Monate

3 Monate

3 Monate

3 Monate

mehr als 5 Jahre

6 Monate

6 Monate

6 Monate

3 Monate

mehr als 8 Jahre

9 Monate

9 Monate

9 Monate

3 Monate

mehr als 10 Jahre

12 Monate

12 Monate

9 Monate

3 Monate

Wichtig: Die mit der Mietrechtsreform eingeführten mieterfreundlichen Kündigungsfristen werden künftig auch auf ältere Mietverträge Anwendung finden. Ein diesbezügliches Gesetz hat der Bundestag bereits verabschiedet. Demzufolge können sich dann auch Mieter, deren Vertrag vor der Reform zustande kam, unabhängig von der Mietdauer auf die kurze dreimonatige Kündigungsfrist berufen. Ausnahmen gelten lediglich bei expliziten Regelungen, in denen sich die Parteien auf längere Fristen geeinigt haben. 
Bundesgerichtshof zur Angabe des Kündigungstermins

Bei der Auflösung des Mietvertrags muss der Mieter den  Kündigungstermin genau angeben. Der Bundesgerichtshof hielt eine außerordentliche Kündigung von Geschäftsräumen für unwirksam, da der Mieter den Zeitpunkt seines Auszugs an die Bedingung geknüpft hatte, neue Räume anmieten zu können. Die Unsicherheit über das Vertragsende muss der Vermieter aber nicht hinnehmen, weil er sonst nicht weiß, ab wann er neu vermieten kann (XII ZR 112/02 - 22.10.2003). Der Mieter musste daraufhin 50 000 Euro Miete nachzahlen.

markto.gif (1914 Byte)Zur Einbehaltung der Kaution: Ein Vermieter muss nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kautionsabrechnung in einer angemessenen Frist von regelmäßig sechs Monaten vornehmen. Der Vermieter muss ansonsten zumindest konkrete Ansprüche geltend zu machen. Die Frist kann sich verlängern, wenn die Heiz- und Nebenkosten noch nicht abgerechnet sind (Amtsgericht Kassel - AZ.: 450 C 1106/02).
Untermiete und Kündigungsrecht

Ein Recht, ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, besteht nur in Ausnahmefällen, etwa dann, wenn der Mieter ein Sonderkündigungsrecht hat. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zu einer Untervermietung, dann kann der Mieter gemäß diesem Sonderkündigungsrecht das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter, nachdem der Mieter einen konkreten Interessenten benannt hat, die Erlaubnis verweigert, an diese Person unterzuvermieten. Als Verweigerung der Erlaubnis gilt nach der Rechtsprechung auch, dass der Vermieter ausdrücklich und generell erklärt, er wolle unter keinen Umständen der Untervermietung zustimmen.

Aktuell zum Thema der Bundesgerichtshof: Für die Aufnahme eines Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat er im Regelfall einen Anspruch (Urteil v. 05.11.2003 - VIII ZR 371/02).

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Mustertext - Formularmuster - Musterschreiben - Kündigungsschreiben - Kündigung:

"Sehr geehrter Herr Wundersam,

das zwischen uns bestehende Wohnraummietverhältnis über die Wohnung _(...) Gebetsmühlenstraße 23, in Mühlheim,  das auf unbestimmte Zeit geschlossen ist, kündige ich hiermit zum - Datum eintragen - .

Die Gründe für diese Kündigung ergeben sich aus Folgendem:..."

Hier wird es etwas schwieriger - daher folgender Kurzcheck:

Unbedingt erläuterungsbedürftig: Bedarfsperson (Familienangehöriger, Name, Alter), die aktuelle Wohnsituation der Bedarfsperson und Gründe, weshalb die Wohnsituation geändert werden soll. Dabei ist neben der eigentlichen Wohnungsgröße auch das Alter, der Familienstand, die Vermögensverhältnisse und die Nutzungsabsicht des Vermieters bzw. seiner Familienangehörigen maßgebend.

Es ist nicht erforderlich, dass der Eigenbedarf dringend gegeben ist oder gar ein Notfall vorliegt? Der Mieter kann aber Auskunft über den Grundbesitz des Vermieters verlangen. Eigenbedarf für den nichtehelichen Lebensgefährten ist nicht möglich, kann aber in den Hausstand mit aufgenommen werden. Der Vermieter muss mitteilen, wie er seinen gewöhnlichen und regelmäßigen Wohnbedarf deckt und warum er künftig ausgerechnet in der bisherigen Mieterwohnung wohnen will.

Folgende Bedarfsgründe kommen unter anderem in Betracht:
-  berufliche Gründe (z.B. berufsbedingter Ortswechsel, Eintritt in den Ruhestand,
-  gesundheitliche Gründe (z.B. Aufnahme einer Pflegeperson),
-  Veränderung der Lebenssituation (z.B. Begründung einer Lebensgemeinschaft, Geburt von Kindern, 
    Heirat),
-  beabsichtigte Scheidung oder Getrenntleben des Vermieters,
- wirtschaftliche Gründe (z.B. Vermieter muss die bisher innegehabte Wohnung wegen einer Verschlechterung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse vermieten. Als wirtschaftlicher Grund ist anerkannt worden, wenn der Mieter seine Berufstätigkeit einschränken möchte oder in schlechten finanziellen Verhältnissen lebt und durch die Untervermietung seine Mietbelastung senken will (LG Mannheim, WM 97, 263; LG Hamburg, WM 83, 261).

Aber auch etwa: Wenn der Vermieter im eigenen Haus wohnen will, um die Heizung zu warten und das Haus verwalten zu können. Nur in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht nicht aus! Andererseits aber wurde als ausreichend, wenn der Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung "Herr der eigenen vier Wände" sein will, weil er selbst noch zu Miete wohnt.

Nicht vergessen - weiter im Text:

"Ich weise Sie noch darauf hin, dass Sie gegen diese Kündigung gemäß § 574 BGB Kündigungswiderspruch einlegen können, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für Sie und Ihre Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner Interessen nicht zu rechtfertigen wäre. Ein Kündigungswiderspruch (Fortsetzungsverlangen) müsste gemäß § 574 b BGB spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses - in schriftlicher Form - mir gegenüber erklärt werden. Für den Fall der Einlegung eines Kündigungswiderspruches verlange ich schon jetzt, mir die Gründe des Widerspruchs unverzüglich mitzuteilen.

Ich widerspreche hiermit ausdrücklich einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus.

Zugleich darf ich Sie auf Ihre mietvertraglich geregelte Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen hinweisen. Sollten Sie ein Interesse haben, die Wohnung vor Fristablauf zu verlassen, bitten ich Sie, sich mit mir unmittelbar in Verbindung zu setzen.

..............
Unterschrift

(Vermieter)"

Anmerkung zum vorliegenden Schreiben

Die Eigenbedarfskündigung muss begründet werden!

Der Kündigungswiderspruch muss schriftlich gegenüber dem Vermieter erklärt werden (§ 574b Abs. 1 BGB). Hat der Vermieter den Mieter im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs hingewiesen, so ist der Mieter verpflichtet, seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist gegenüber dem Vermieter zu erklären; anderenfalls kann der Vermieter die Vertragsfortsetzung bereits aus diesem Grunde ablehnen (§ 574b Abs. 2 BGB). Enthält das Kündigungsschreiben keinen Hinweis, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

Nach § 568 Abs. 2 BGB soll der Mieter auf den Kündigungswiderspruch hingewiesen werden. Doch letztlich läuft das wegen der Widerspruchsmöglichkeit auf ein "Muss" hinaus. Erfolgt das nicht und die Räumungsklage läuft, werden die Gründe des Mieter zum nunmehr erfolgten Widerspruch im Verfahren geklärt. Wäre er belehrt worden und hätte keinen Widerspruch erhoben, kann er seine Gründe nicht später im Gerichtsverfahren geltend machen.

markto.gif (1914 Byte)Zur Klarstellung: Widerspricht der Mieter der Kündigung, muss er seinen Widerspruch zunächst nicht begründen, sondern erst dann unverzüglich, wenn ihm eine Begründung abverlangt wird. Verlangen Sie von ihm jedoch eine Begründung, muss er Ihrer Aufforderung unverzüglich nachkommen (§ 574 b Abs. 1 Satz 2 BGB neu).

Gesetzestext § 574 b BGB:

(1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.

(2) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

Vollmacht

Wird die Kündigung seitens eines Anwaltes oder eines anderen Bevollmächtigten ausgesprochen, so muss gemäß § 174 BGB dem Kündigungsschreiben eine Originalvollmacht beigefügt werden.

Sonderkündigungsrecht im Rahmen einer Zwangsversteigerung >>

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