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  Rechtsanwalt Bonn Dr. Palm

 

Kündigung

Eigenbedarf

 Rechtsanwalt Bonn
Generell zur Kündigung wegen Eigenbedarf

Wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt, ist nach dem BGH  vom 9. Juli 2003 - Az.: VIII ZR 311/02, Az.: VIII ZR 276/02 - eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 b BGB möglich. Das Kündigungsschreiben sollte wegen des Begründungszwanges Angaben zur Bedarfsperson (Familienangehöriger, Name, Alter), die aktuelle Wohnsituation der Bedarfsperson und Gründe, weshalb die Wohnsituation geändert werden soll, enthalten. Wer eine Wohnung vermietet, obwohl er weiß oder in Erwägung ziehen müsste, dass er die Wohnung in absehbarer Zeit, also innerhalb von fünf Jahren selbst benötigt, muss den Mieter darauf hinweisen, dass das Mietverhältnis möglicherweise nur von kurzer Dauer sein wird. Diese Pflicht besteht deswegen, weil Mieter im Allgemeinen mit einer längeren Mietdauer rechnen und weil ein Wohnungswechsel mit nicht unerheblichen finanziellen Aufwendungen und Unannehmlichkeiten verbunden ist. Stützt also ein Vermieter in den ersten fünf Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses eine Eigenbedarfskündigung auf Gründe, deren Entstehung bei Vertragsschluss - wie von der Beklagten behauptet - bereits vorhersehbar war, so kann er dies nur, wenn er den Mieter darüber schon bei Vertragsschluss aufgeklärt hat. Bei möglicherweise eintretenden Eigenbedarfsgründen handelt es sich regelmäßig um Lebensplanungen und Lebensumstände des Vermieters oder seiner Angehörigen, deren Eintritt aufgrund der Vielzahl von Einfluss nehmenden Faktoren nicht genau vorhergesagt werden kann; allein entscheidend ist, ob der Vermieter die Entstehung dieses Grundes ernsthaft für möglich halten musste.

Die Gerichte dürfen die Anforderungen an die gesetzlich niedergelegte Begründungspflicht nicht in einer Weise überspannen, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen unzumutbar erschweren. Das ist dann der Fall, wenn das Gericht vom Vermieter Angaben verlangt, die über das anerkennenswerte Informationsbedürfnis des Mieters hinausgehen. Sinn von § 573 Abs. 3 BGB ist, dass der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangt und so in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Die Beweislast für das Fehlen eines ernsthaften Selbstnutzungswunsches des Vermieters liegt zwar beim Mieter, der Vermieter muss aber "mit hohem Niveau stimmige Tatsachen" für den Selbstnutzungswunsch vortragen. 

Da es sich um eine innere Tatsache handelt, sind der verlässlichen Beurteilung seiner Ernsthaftigkeit Grenzen gesetzt. Dem entspricht es, dass der Vermieter den Selbstnutzungswunsch nachvollziehbar darlegen muss. Es genügt im Falle einer Eigenbedarfskündigung nicht, dass der Vermieter lediglich den Gesetzestext wiedergibt. Andererseits ist auch nicht erforderlich, dass bereits das Kündigungsschreiben die gerichtliche Feststellung erlaubt, dass die Kündigungsvoraussetzungen vorliegen. Bei einer Eigenbedarfskündigung genügt es, dass die Personen, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, durch eine allgemeine Bezeichnung identifizierbar und ihre Zugehörigkeit zu dem berechtigten Personenkreis feststellbar ist. In solchen Fällen bedarf es nicht einmal einer namentlichen Nennung.

Voraussehbarkeit

Will ein Vermieter in den ersten fünf Jahren nach Mietbeginn eine Eigenbedarfskündigung auf Gründe stützen, deren Entstehung bei Vertragsschluss bereits vorhersehbar war, so kann er dieses nur dann, wenn er den Mieter über diese Gründe schon bei Vertragsschluss aufgeklärt hat. Eine derartige Aufklärungspflicht besteht nur dann, wenn für die künftige Entstehung eines Eigenbedarfsgrundes bei Vertragsschluss greifbare Anhaltspunkte bestehen. Auf bloße Spekulationen muss sich der Vermieter hier also nicht einlassen. Die meisten möglicherweise entstehenden Eigenbedarfsgründe lassen sich nicht im Sinne einer mathematischen Wahrscheinlichkeit beurteilen bzw. bewerten. Vielmehr handelt es sich bei möglicherweise entstehenden Eigenbedarfsgründen in der Regel um Lebensplanungen oder Lebensumstände des Vermieters oder seiner Angehörigen, deren Eintritt oder Nicht-Eintritt wegen der Vielzahl der Einfluss nehmenden Faktoren nicht im voraus "berechnet" werden kann. Entscheidend ist daher allein die Frage, ob der Vermieter die Entstehung dieses Grundes ernsthaft für möglich halten musste.

Schutz gegen Eigenbedarfskündigungen

Der Bundesgerichtshof Aktenzeichen: VIII ZR 368/03 vom 18. Mai 2005) hat es abgelehnt, Mieter besser gegen vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen zu schützen. Nach einem Urteil muss der Vermieter zwar plausibel begründen, warum er eine ursprünglich zur eigenen Nutzung gekündigte Wohnung nun doch anderweitig vermietet hat. Denn wenn der anfänglich beabsichtigte Einzug ausbleibe, dann liege der Verdacht eines vorgetäuschten Eigenbedarfs nahe. Sind die Gründe des Vermieters allerdings nachvollziehbar, dann muss der Mieter vor Gericht beweisen, dass die Eigenbedarfskündigung von vornherein missbräuchlich war. Damit hob der BGH ein Urteil des Landgerichts Mannheim auf, das einer gekündigten Mieterin Schadenersatz zuerkannt hatte, weil sie in der neuen Wohnung deutlich mehr Miete zahlen muss. Die Frau hatte mit ihrer Familie im Erdgeschoss eines Hauses in Mannheim gewohnt, das ursprünglich ihren Eltern gehörte, später aber dem im Souterrain wohnenden Bruder überschrieben wurde. Der kündigte seiner Schwester, weil er angeblich in die größere und hellere Wohnung einziehen wollte. Nach ihrem Auszug und einer zweieinhalb Jahre dauernden Sanierung vermietete er die Wohnung deutlich teurer und blieb - frisch verheiratet - in der inzwischen ausgebauten Souterrainwohnung. Nach dem Bundesgerichtshof ist nicht erwiesen, dass der Bruder von vornherein eine anderweitige Vermietung geplant hatte. Sein Prozessbevollmächtigter hatte argumentiert, er habe sich erst nach der Heirat anders entschieden. Allein aus der langen Sanierungsdauer, so befand das Karlsruher Gericht, könne jedenfalls noch nicht auf eine missbräuchliche Kündigung geschlossen werden. Das Landgericht muss nun erneut entscheiden.  

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Kündigung  bei  nachträglichem Wegfall des Eigenbedarfsgrunds   

Der BGH hat die Frage entschieden, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter, der ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, verpflichtet ist, einen nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfsgrundes nach Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen und den Mieter hierüber zu unterrichten. Gegenstand des Verfahrens war die Schadensersatzklage einer Mieterin, die von dem Beklagten eine Wohnung gemietet hatte. Im November 1999 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Er benötige die Wohnung für seine Schwiegermutter. Die Klägerin widersprach der Kündigung. Im anschließenden Räumungsprozess wurde sie zur Räumung der Wohnung verurteilt. Das Landgericht gewährte der Klägerin und damaligen Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2001. Am 25. Juni 2001 starb die Schwiegermutter des Beklagten. Ende September 2001 räumte die Klägerin die Wohnung. Nachdem sie einige Zeit später vom Tod der Schwiegermutter des Beklagten Kenntnis erlangt hatte, verlangte sie von ihm Ersatz ihrer Kosten für den Umzug und für die Anmietung von Lagerflächen. Ihre Forderung begründete sie damit, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, sie über den Tod seiner Schwiegermutter und den dadurch bedingten Wegfall des Eigenbedarfs vor ihrem Auszug zu informieren; da er diese Pflicht verletzt habe, sei er ihr zum Schadensersatz verpflichtet. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und den Klageanspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt; zugleich hat es wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache die Revision zugelassen. Das Landgericht hat seine Entscheidung vor allem darauf gestützt, in Fällen der vorliegenden Art sei der Vermieter auf Grund einer nachvertraglichen Treuepflicht gehalten, den Mieter auf den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfsgrundes hinzuweisen, um ihm einen Wohnungswechsel zu ersparen. Diese Verpflichtung ende bei Gewährung einer gerichtlichen Räumungsfrist erst mit dem Auszug des Mieters. Auf die Revision des Beklagten hat der Bundesgerichtshof (09.11.05 - VIII ZR 339/04) das Berufungsurteil aufgehoben  und das erstinstanzliche Urteil wiederhergestellt. Eine zunächst wegen Eigenbedarfs wirksam erklärte Kündigung des Vermieters infolge Rechtsmissbrauchs wird unwirksam, wenn der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. Dabei hat der BGH darauf abgestellt, dass eine wirksame Kündigung das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt beendet. Von da an erlangt die Verfügungsbefugnis des Vermieters, in aller Regel des Eigentümers der Wohnung, wieder ihren vollen, von der Verfassung in Art. 14 GG garantierten Umfang. Der Mieter kann sich nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr auf den eigentumsgleichen Rang seines auf dem Mietvertrag beruhenden Rechtes zum Besitz der Wohnung berufen. Eine nachvertragliche Treuepflicht als Grundlage für eine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter von dem Wegfall des Eigenbedarfs zu unterrichten, um ihm einen Verbleib in der Wohnung zu ermöglichen, besteht daher nicht. Schließlich hat der Bundesgerichtshof darauf hingewiesen, dass die Berücksichtigung eines erst nach dem Ende des Mietverhältnisses eingetretenen Wegfalls des Eigenbedarfs zu einer ungerechtfertigten Besserstellung des vertragsuntreuen gegenüber dem vertragstreuen Mieter führen würde. Der Mieter, der trotz wirksamer Kündigung die Wohnung pflichtwidrig nicht zum Ablauf der Kündigungsfrist an den Vermieter zurückgibt, würde nämlich aus einem Wegfall des Eigenbedarfs nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Recht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten können, was dem vertragstreuen Mieter, der die Wohnung rechtzeitig geräumt hat, nicht möglich wäre.  

Das Landgericht Potsdam hat eine interessante Entscheidung (11 S 146/05) getroffen, die die Reichweite des Eigenbedarfs gut klar macht: Eine Eigenbedarfskündigung kann auch dann gerechtfertigt sein, wenn die gekündigte Wohnung für eine Pflegeperson der privilegierten Person vorgesehen ist. Entscheidend ist danach nicht das, was die Gerichte für angemessen halten, sondern ausschließlich das, was der Eigentümer und Vermieter nach seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen für angemessen erachtet. Ein berechtigtes Interesse an der Kündigung einer Wohnung für eine Pflegeperson hat weiter nicht zur Voraussetzung, dass die Pflegebedürftigkeit des Angehörigen, in dessen Person der Eigenbedarf besteht, schon eingetreten ist. Es reicht aus, wenn aufgrund äußerer Umstände mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden kann, dass die Dienste in naher Zukunft benötigt werden. Bei einer hier 87jährigen Mutter des Vermieters, die bereits einen Schlaganfall hinter sich hat und zu 100% als schwerbehindert eingestuft ist, besteht kein Zweifel an der Bedürftigkeit. Der Vermieter muss keine konkrete Pflegeperson benennen, denn diese kann naturgemäß erst dann gesucht werden, wenn feststeht, dass das Mietverhältnis mit den Mietern endet. Es reicht aus, dass konkrete Vorstellungen über den möglichen Personenkreis bestehen und eine Suche nicht grundsätzlich aussichtslos ist.
Anbietpflicht des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung

Kündigt ein Vermieter einem Mieter wegen Eigenbedarf, so ist er verpflichtet, eine ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, dem gekündigten Mieter anzubieten. Die Anbietpflicht des Vermieters erstreckt sich jedoch nicht auf jede andere, ihm zur Verfügung stehende Wohnung. Voraussetzung ist, dass die andere Wohnung bis spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht und sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Eine unter Verstoß gegen diese Verpflichtung ausgesprochene Kündigung ist wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Zwar sei bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen wolle, zu respektieren. Es könne jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs gegen einen Mieter einen erheblichen Eingriff in dessen Lebensumstände darstelle und deshalb nach Auffassung des Bundesgerichtshofs so schonend wie möglich ausgeübt werden müsse (BGH  vom 09.07.2003 - VIII ZR 311/02 und VIII ZR 276/02).

Vor Eigenbedarfskündigung ist Mieter Ersatzwohnung im Haus anzubieten

Vor Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Hausbesitzer dem Mieter eine eventuell freie Wohnung im gleichen Haus anbieten. Dies gilt nach Ansicht des AG Frankfurt auch dann, wenn die freie Wohnung wesentlich größer und teurer ist als die bisherige Wohnung.

Mit dem Urteil vom 30.12.2003 (33 C 3211/03-93) wies das Gericht die Räumungsklage eines Hausbesitzers gegen seinen Mieter zurück. Der Vermieter hatte Eigenbedarf für die rund 45 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Wohnung des langjährigen Mieters geltend gemacht. Im selben Zeitraum vermietete er eine rund 75 Quadratmeter große Wohnung im gleichen Haus an neue Mieter. Er begründete dies mit der Vermutung, dass der allein stehende Mieter der kleinen Wohnung die wesentlich größere und teurere ohnehin nicht genommen hätte, weil beide Wohnungen "nicht vergleichbar" seien. Der Vermieter hätte nach Ansicht des Gerichts die größere Wohnung aber dennoch anbieten müssen. Die Entscheidung über den Umzug in die Ersatzwohnung und den Verbleib in der gewohnten Umgebung müsse beim Mieter bleiben. Es sei nicht ersichtlich, warum eine rund 30 Quadratmeter größere und monatlich rund 300 Euro teurere Wohnung "für eine allein lebende Person von vornherein objektiv ungeeignet ist". 

Die Eigenbedarfskündigung einer öffentlich geförderten Wohnung ist unwirksam, wenn der Vermieter mit der Kündigungserklärung nicht eine Zusage der zuständigen Behörde mit dem Inhalt vorlegt, dass eine Genehmigung der Kündigung auf Grund der geltenden Bestimmungen ausgesprochen wird.
Ist eine Personenmehrheit oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Partei eines für längere Zeit als 1 Jahr abgeschlossenen Mietvertrags, ist bei Unterzeichnung durch nur eine Person zur Wahrung der vorgeschriebenen Schriftform ein ausdrücklicher Vertretungszusatz erforderlich. Nur so ist ersichtlich, ob der Unterzeichnende lediglich für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen unterschreibt.

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