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  Rechtsanwalt Bonn Dr. Palm

 

 

 

Mietminderung

Wohnflächenberechnung

Rechtsanwalt Miete Mietrecht

Würden Sie etwa eine Wohnung in dem schmucken Haus - siehe Bild oben - anmieten, stellt sich die Frage, ob Sie wegen solcher Mängel, die man schon auf den ersten Blick sieht, später überhaupt noch kündigen können. Anfängliche Mängel, die also schon bei Mietvertragsabschluss vorhanden sind, berechtigen nicht zu einer Mietminderung. Ist dem Mieter der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter bei Übernahme der Mietsache wegen dieser Mängel einen Vorbehalt erklärt hat (Vgl. dazu § 536 b BGB neuer Fassung). Aber wer macht das schon?

BGH (VIII ZR 295/03 vom 24. März 2004): Mietminderung bei mehr als 10 Prozent zu kleiner Wohnung

Ist eine Mietwohnung um mehr als zehn Prozent kleiner als im Vertrag angegeben,  darf der Mieter seine Mietzahlung mindern. Eine so erhebliche Flächendifferenz stellt einen Mangel dar und berechtigt deshalb zur Mietminderung. Recht bekam ein Mieter, dessen Reihenhaus statt der vertraglich genannten 126 Quadratmeter nur 106 Quadratmeter groß war. Der Mieter hatte fast zwei Jahre nach dem Einzug die Wohnung vermessen lassen. Gemäß der prozentualen Abweichung minderte er die ca. 680 Euro betragende Miete um ca. 90 Euro und behielt 3 Monatsmieten ein. 

Die vereinbarte Fläche ist ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der Wohnung, weil z. B. danach die Betriebskosten berechnet werden. Bei einer so erheblichen Flächenabweichung muss der Mieter nicht nachweisen, dass der Gebrauch der Wohnung dadurch beeinträchtigt sei. Dass dem Mieter die Abweichung der Wohnfläche von den Angaben im Vertrag erst nach fast zwei Jahren aufgefallen sei, war für das Gericht unerheblich.

Minderung Mietminderung WohnungsgrößeGleichwohl ist Vorsicht bei der Anwendung des Urteils geboten. Unter anderem ist Folgendes zu berücksichtigen:

- Der Minderungsanspruch des Mieters kann nach § 536 b BGB nicht nur wegen Kenntnis, sondern auch wegen grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsabschluss ausscheiden. Grob fahrlässige Unkenntnis setzt eine erhebliche, offensichtlich ins Auge fallende Wohnflächenabweichung voraus. Es gibt Kommentatoren, die dies ab einer Abweichung von 30 Prozent annehmen. In den vom BGH entschiedenen Fällen lag eine solche Offensichtlichkeit nicht vor, so dass der BGH ausführen konnte, dass es "unerheblich ist, wenn dem Mieter die geringere Wohnfläche nicht aufgefallen ist."

- Ist der Minderungsanspruch nicht ausgeschlossen, ergibt sich grundsätzlich ein Recht des Mieters auch zur rückwirkenden Minderung. Dabei ist die Verjährung zu beachten. Der Anspruch des Mieters auf Rückerstattung des überzahlten Mietzinses verjährt in drei Jahren ab Kenntnis von der Wohnflächenabweichung.

§ 536c BGB 

 

Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter

(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.

(2) Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,

1. die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,

2. nach § 536 a Abs. 1 Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen oder

3. ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen.

Anmerkung: Nach der bisherigen Rechtsprechung verlor ein Mieter, der aufgrund eines nachträglichen Mangels der Wohnung seine Miete mindern wollte, sein Recht hierzu, wenn er trotz Kenntnis des Mangels längere Zeit die volle Miete ohne Vorbehalt zahlte. Diese Rechtsprechung gründete sich auf eine analoge Anwendung von § 539 BGB a. F. Da diese Vorschrift im Zuge der Mietrechtsreform geändert wurde, war fraglich, ob diese Grundsätze auch für die Zukunft gelten. Der Mieter kann  nunmehr grundsätzlich die (zukünftige) Miete wegen eines solchen Mangels mindern, der ihm schon längere Zeit bekannt ist, auch wenn er zwischenzeitlich vorbehaltlos den Mietzins entrichtet hat. Die Mietminderung ist nur noch unter den Voraussetzungen des (ausdrücklichen oder stillschweigenden) Verzichts oder unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 16 Juli 2003, Az.: VIII ZR 274/02). Aus  § 536 c Absatz 2 Nr. 2 BGB ergibt sich, dass die Nichtanzeige eines Mangels zum Ausschluss der Minderung führt, wenn der Vermieter infolge der unterlassenen Anzeige keine Abhilfe schaffen kann. 

Welche Margen gelten für die Minderung?

Bei einer asbestbelasteten Wohnung kann der Mieter eine geringfügige Mietminderung auch verlangen, wenn eine konkrete Gesundheitsbeeinträchtigung nicht nachgewiesen ist. Das Amtsgericht München (Az.: 433 C 9149/C1) hielt den Anspruch des Mieters auf 50-prozentige Kürzung aber für überhöht und setzte eine Mietminderung von 15 Prozent fest.

Anwalt Bonn Dr. Palm Minderung Kündigung

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Minderung und Kündigung

Eine auf einen Mietrückstand gestützte fristlose Kündigung ist unwirksam, wenn der Mietrückstand seine Ursache in einer (überhöhten) Mietminderung hat und dem Mieter wegen des noch nicht beseitigten Mangels ein Zurückbehaltungsrecht zusteht. 

Ein Feststellungsantrag, mit dem Inhalt, dass das Mietverhältnis im Anschluss an eine wegen Eigenbedarfs ausgesprochene Kündigung zu einem bestimmten künftigen Datum enden wird, ist unzulässig, wenn die Widerspruchsfrist des Mieters noch nicht abgelaufen ist (Landgericht Berlin - Urteil vom 06.03.2001 – 65 S 228/00).

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