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  Rechtsanwalt Bonn Dr. Palm

 

Wohnungseigentum

Sondereigentum

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaft

Verwaltung

Wohnungseigentumsrecht Kanzlei Dr. Palm
Wir vertreten Mandanten in wohnungsrechtlichen Angelegenheiten in sehr unterschiedlichen Konstellationen in der Bundesrepublik Deutschland. 

Unsere Seiten zum WEG-Recht sind noch nicht alle auf die WEG-Reform vom 01.07.2007 hin überarbeitet worden, sodass die Lektüre hier - was allerdings auch allgemein gilt - keine individuelle Rechtsberatung ersetzt. 

Die WEG-Reform (Inkrafttreten zum 1.7.2007) lässt nicht nur verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu, sondern führt vor allem prozessual zu einigen Veränderungen, die hier in der Folge kommentiert werden. Das Gesetz vereinfacht die Verwaltung von Eigentumswohnungen. Zugleich wird das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen mit dem in anderen privatrechtlichen Streitigkeiten vereinheitlicht. So richtet sich das Procedere zukünftig auch nach der Zivilprozessordnung und nicht mehr nach dem FGG. Da das FGG-Verfahren häufig aufwändiger als das zivilprozessuale ist, gilt es für die WEG-Verfahren nun als weniger geeignet. 

Weiterhin können die Wohnungseigentümer mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Das kann einem Maßstab folgen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies soll zu besseren Ergebnissen führen, da auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer abgestellt wird. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch bei Anpassungen an den Stand der Technik möglich wie z.B. Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung.

Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Diese Änderungen werden demnächst berücksichtigt. Die Kommentierung in der Folge bezieht sich mitunter noch auf die alte Gesetzeslage. 

Schicken Sie uns ein E-Mail oder rufen Sie uns an (0228/63 57 47) und sagen Sie uns, wie wir Ihnen weiterhelfen können. 

Übersicht zu der WEG-Novelle >>

Wohnungseigentum ist leider eine Kampfzone. Mitunter hört man von Juristen, die ständig diese Fallkonstellationen zu entscheiden haben, dass sie alles, nur kein Wohnungseigentum erwerben würden. Gerade die relative Bindung an eine Wohnungsgemeinschaft, die Vielfalt der Interessen zwischen Eigentümern, Wohnungsverwaltungsgesellschaften etc. macht diese rechtliche Konstruktion mitunter problematisch. Wir präsentieren hier eine systematische Gesamtdarstellung (Bitte beachten Sie die linke Navigationsleiste), die im Wesentlichen Herr Rechtsanwalt Yannis Markmann erarbeitet hat. 

Bauliche Veränderungen - Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums - Eigentümerversammlung - Prozess - Finanzen - Schaden - Hausordnung - Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum - Haftung - Unabdingbare Klauseln - Klage - Verwalter - Kosten, Instandsetzungsrücklage und Sonderumlage - Verwaltungsbeirat

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Aktuell zur Haftung der Eigentümergemeinschaft   

Aktuell: Der Bundesgerichtshof (Az.: V ZB 32/05) hat in einer Grundsatzentscheidung die gesamtschuldnerische Haftung einzelner Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft weitgehend aufgehoben. Die Eigentümergemeinschaft haftet demnach als Ganzes für etwaige Schulden. Das jeweilige WEG-Mitglied kann regelmäßig nur noch in Höhe seiner laufenden Zahlungsverpflichtungen belangt werden. Demnach ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.

Das heißt, dass zukünftig die Eigentümergemeinschaft insgesamt für Verbindlichkeiten gegenüber Dritten haftet. Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst. Der einzelne Eigentümer kann demnach nur noch in Höhe seiner laufenden Zahlungsverpflichtungen belangt werden, es sei denn, er hat sich gegenüber den Gläubigern explizit persönlich verpflichtet.

Eigentümerversammlung darf Beschlüsse nicht einfach einkassieren 

Eine Wohnungseigentümerversammlung darf Beschlüsse nicht ohne weiteres wieder aufheben (Oberlandesgerichts Frankfurt Az.: 20 W 34/02). Vielmehr müsse in jedem Einzelfall zuvor geprüft werden, ob ein Wohnungseigentümer Vertrauensschutz genieße, etwa weil ihm bereits Kosten entstanden seien. Das Gericht wertete damit das Votum einer Wohnungseigentümerversammlung als teilweise ungültig. Die Versammlung hatte unter anderem beschlossen, einem Wohnungseigentümer den Umbau der Wohnungstür und das Anbringen einer Markise zu erlauben. Etwa sechs Monate später hob die Versammlung diese Entscheidung wieder auf. Der Wohnungseigentümer hatte inzwischen den Umbau vorgenommen. Das OLG befand daher, dem bereits erfolgten Umbau dürfe die Eigentümerversammlung nicht im Nachhinein einfach wieder die rechtliche Grundlage entziehen. Insoweit genieße der Wohnungseigentümer Vertrauensschutz. Hinsichtlich der Markise gelte dies nicht: Da sie noch nicht angebracht und auch noch nicht gekauft worden sei, stehe der Aufhebung der Zustimmung rechtlich nichts im Wege.

Mängel in den Kellerräumen eines Mehrfamilienhauses haben nicht notwendig Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Kaufs einer Eigentumswohnung. Der Käufer der Wohnung kann weder den Kaufvertrag rückgängig machen noch Schadenersatz fordern.  Mängel im Keller seien nicht ohne weiteres Mängel der Wohnung selbst (OLG Frankfurt - 1 U 52/04). Das Gericht erkannte keine arglistige Täuschung. Die von einem Sachverständigen festgestellte Wertminderung der Wohnung von höchstens drei Prozent liegt unter der  Erheblichkeitsschwelle.
Eigentümerbeschluss über Entlastung des Verwalters

1. Wenn ein Beschluss über die Entlastung des Verwalters angefochten wird, ist der entlastete Verwalter auch dann am Verfahren zu beteiligen, wenn zwischenzeitlich ein neuer Verwalter bestellt ist. Die Beteiligung am Verfahren kann auch im Rechtsbeschwerdeverfahren nachgeholt werden und erfordert keine Zurückverweisung des Verfahrens, wenn ausgeschlossen werden kann, dass sich der frühere Verwalter aktiv an dem Verfahren in den Vorinstanzen beteiligt hätte.

2. Wird ein Antrag auf Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses rechtkräftig abgewiesen, ist damit über seine Wirksamkeit entschieden und er kann auch nicht als nichtig angesehen werden (Bestätigung von BayObLGZ 1980, 300/36 f.).

3. Ein Eigentümerbeschluss, durch den dem Verwalter Entlastung erteilt wird, entspricht grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (Vorlage an den Bundesgerichtshof wegen Abweichung von OLG Schleswig ZMR 2002, 382).

BayObLG, Beschl. v. 10.07.2003 - 2Z BR 99/02

 

Zwangsverkauf einer Wohnung

Das Amtsgericht Krefeld (Abbildung links) hat den Zwangsverkauf der Wohnung einer älteren Frau verhindert. Die gehbehinderte Frau wollte sich im Treppenhaus einen Treppenlift installieren lassen. Die anderen Wohnungseigentümer protestierten. Das Amtsgericht Krefeld war der Auffassung, dass die anderen Eigentümer die Beeinträchtigung zu dulden haben.  

Die Verweigerung, einem behinderten Wohnungseigentümer den Einbau eines Liftes zu gestatten, sei  eine Diskriminierung. Auch der Behinderte muss, wie der Gesunde, die Möglichkeit haben, seine Wohnung zu erreichen.... (Beschluss AG Krefeld 38 UR II 88/98 WEG vom 09.07.1999).

Wohnungseigentum ist vor allem deshalb nicht ganz unproblematisch, weil die Einigung in der Wohnungseigentümergemeinschaft dazu führen kann, dass  der überstimmte Wohnungseigentümer seine Interessen nicht ausreichend gewahrt sieht. 

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Telefon: 0228/63 57 47 oder 69 45 44 - Telefax: 0228/65 85 28 - Email

Copyright Dr. Palm - 2000 - Stand:21.01.2014