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  Rechtsanwalt Bonn Dr. Palm

 

 

 

Betriebskosten

Nebenkosten

 

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof noch einmal die Grundsätze benannt, nach denen Betriebskosten fällig sind.

Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung entstandener und von Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten ist erst fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt hat.

Dies stellte der Bundesgerichtshof  noch einmal ausdrücklich klar. Das Gericht erläuterte, dass die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten muss. 

Da viele Abrechnungen solchen Anforderungen nicht entsprechen, weil sie dilettantisch angefertigt worden sind, bestehen regelmäßig gute Möglichkeiten, sich zunächst mit dem Argument gegen solche Abrechnungen zu wehren. Der Vermieter ist eben gut beraten, diese Dinge professionell erledigen zu lassen. 

Soweit im Mietvertrag keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohnungen regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel,
die Berechnung des Anteils des Mieters und
der Abzug der Vorauszahlungen.

Abzuziehen sind dabei die tatsächlich geleisteten, nicht die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen. Der Mieter muss nämlich überprüfen können, welche von ihm erbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderung berücksichtigt hat (BGH, VIII ZR 108/02). Auch wenn sich das recht einfach anhört, sind in der Praxis doch permanent Abweichungen von den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Abrechnung zu beobachten.

Kostenzusagen - Vertrauenstatbestand des Mieters

Wenn ein Vermieter bei Abschluss des Vertrags zusagt, die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen seien kostendeckend, darf er später keine Nachzahlungen geltend machen (Landgericht Berlin  - Az.: 63 S 387/01). Sichert der Vermieter  ausdrücklich zu, die Vorauszahlung sei kostendeckend, schafft er nach Auffassung des Gerichts einen Vertrauenstatbestand.

Vermieter verletzen bei zu gering festgelegter Nebenkosten-Vorauszahlung keine vertraglichen Pflichten

Vermieter sind nach dem Bundesgerichtshof (BGH 11.2.2004, VIII ZR 195/03) nicht verpflichtet, die Betriebskosten von vornherein so zu kalkulieren, dass die Vorauszahlungen des Mieters kostendeckend sind. Er verletzt deshalb keine vertraglichen Pflichten, wenn er eine viel zu geringe Vorauszahlung auf die Nebenkosten fordert. Etwas anders gilt allerdings, wenn der Vermieter die Vorauszahlungen bewusst zu niedrig ansetzt, um den Mieter zu täuschen und ihn zum Abschluss des Mietvertrages zu veranlassen.

Die Beklagte hatte 1998 von den Klägern eine Dachgeschosswohnung gemietet. Die Grundmiete betrug rund 1.700 DM im Monat. Darüber hinaus verpflichtete sich die Beklagte monatlich 200 DM Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Für die Abrechnungszeiträume von 1999 und 2000 ergaben sich Nachzahlungsbeträge von jeweils rund 3.000 DM. Die Kläger verlangten von der Beklagten die Zahlung der Beträge. Die hierauf gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Urteil der Vorinstanz auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück an das Berufungsgericht. Die Kläger können einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der Betriebs-und Heizkosten haben. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Betriebskosten von vornherein so zu kalkulieren, dass die Vorauszahlungen des Mieters in etwa kostendeckend sind. § 4 Abs.1 S.1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom 18.12.1974 (jetzt § 556 Abs.2 S.2 BGB) untersagt es dem Vermieter lediglich, unangemessen überhöhte Vorauszahlungen festzusetzen. Abgesehen von dieser Obergrenze können die Parteien die Vorauszahlungen frei vereinbaren.

Der Begriff Vorauszahlung besagt nur, dass dem Mieter die Zahlungen bei der Endabrechnung gutgeschrieben werden. Ein Vertrauenstatbestand des Mieters wird dadurch nicht begründet. Dies erscheint auch deshalb sachgerecht, weil zu den in Frage kommenden Nebenkosten regelmäßig auch Heizkosten und andere Kosten zählen, die in ihrer Höhe verbrauchsabhängig sind und daher wesentlichen Schwankungen unterliegen. Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluss ist deshalb nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind. Solche besonderen Umstände sind anzunehmen, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen. 

Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters, durch die Betriebskosten erspart werden, dürfen auch für früher preisgebundenen Wohnraum in den östlichen Bundesländern bei der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Die Umlagefähigkeit von Gartenpflegekosten setzt nach LG Berlin (64 S 366/98) voraus, dass es sich um gärtnerisch angelegte Flächen handelt. Die Kosten für die erstmalige Anlage eines Gartens dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden, meint das Gericht.  

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Copyright Dr. Palm - 2000 - Stand:27.06.2015