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  Rechtsanwalt Bonn Dr. Palm

 

 

 

Wohnungseigentum

Bauliche Veränderungen 

Bauliche Veränderungen  

Während Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung durch Mehrheitsbeschluss  geregelt werden können, bedürfen bauliche Veränderungen in der Regel der einstimmigen Billigung durch alle Wohnungseigentümer.

Aktuell: Unsere Seiten zum WEG-Recht sind noch nicht alle auf die WEG-Reform vom 01.07.2007 hin überarbeitet worden, sodass die Lektüre keine individuelle Rechtsberatung ersetzt. 
OLG Düsseldorf hat im Dezember 2007 zur baulichen Veränderung im Dachbereich Stellung genommen: Die Beteiligte  hat dadurch, dass sie das mittlere Dachfenster auf der Rückfront eingebaut hat, in die Dachkonstruktion und somit in einen nach § 5 Abs. 2 WEG ausdrücklich dem Gemeinschaftseigentum zugeordneten Bauteil eingegriffen. Sie hätte daher für die bauliche Veränderung, die einen erheblichen Eingriff in die äußere Gestaltung des Gebäudes darstellt - zumal das eingebaute Fenster großflächiger als das daneben befindliche ausgelegt ist - die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einholen müssen (§§ 22 Abs. 1, 14 WEG). Dies gilt um so mehr, als das Dachfenster mit dem Einbau in die Dachfläche zum Gemeinschaftseigentum gehört, dessen Instandhaltungsaufwand sich hierdurch im Vergleich zu einer schlichten Eindeckung mit Dachpfannen erhöht. Neben der Gefahr der Undichtigkeit birgt das Dachfenster zudem künftig ein Streitpotential hinsichtlich der Kosten im Falle des Verschleißes bzw. der Erneuerungsbedürftigkeit, ob diese nämlich zu Lasten der Gemeinschaft gehen.
§ 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer 

(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. 

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. 

(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. 

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. 

(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

1. die Aufstellung einer Hausordnung;

2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.    
 
(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet. 

 

(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. 

(8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.

§ 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau

1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. 

(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. 

(3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4. 

(4) Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden.

 

Wohnungseigentumsgesetz – in einigen Stichwörtern

Abgrenzung

Instandsetzungsmaßnahmen dienen in erster Linie der Erhaltung und Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentums. Hierunter fallen alle pflegenden und vorsorgenden Maßnahmen und Reparaturarbeiten infolge von Gebäudeschäden oder alters- bzw. gebrauchsbedingten Abnutzungen. Auch Modernisierungsmaßnahmen können hierzu gehören, wenn sie der sinnvollen Werterhaltung des Gebäudes dienen. Da zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Instandhaltung gehört, kann sie von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden. Falls nötig, kann das Gericht angerufen werden, um zu einer Entscheidung über die betreffende Maßnahme zu kommen. Nehmen Wohnungseigentümer eine erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor, so können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist stets ein Verschulden der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer (OLG München  - 18.02.20099.

Eine bauliche Veränderung liegt dagegen dann vor, wenn der tatsächliche Zustand des Gemeinschaftseigentums verändert wird. Regelmäßig ist alles, was das äußere Erscheinungsbild einer Wohnanlage verändert, eine bauliche Veränderung. Dies ist der Fall, wenn zum Beispiel ein Eingriff in die bauliche Substanz vorgenommen wird, der die Stabilität und Sicherheit der Wohnanlage verändert, oder wenn der optische Gesamteindruck der Anlage verändert wird. Ästhetische Veränderungen des äußeren Bildes des Gebäudes und des Grundstücks stellen in der Regel eine bauliche Veränderung dar. Man kann darüber streiten, ob schon jede nicht ganz unerhebliche  optische Veränderung einen Nachteil für die Wohnungseigentümer darstellt. Oder geht es nur um solche Veränderungen, die sich objektiv nachteilig auf das äußere Bild des Gebäudes auswirken?  Objektiv würde dann bedeuten, dass das Gericht seine ästhetischen Maßstäbe anlegt, was wiederum sehr subjektiv erscheinen könnte. Deswegen sollten nicht ganz unerhebliche Veränderungen des optischen Eindrucks der Gesamtanlage zustimmungsabhängig sein, ob sie nun eine vermeintliche Bereicherung darstellen oder nicht.

Veränderungen des Sondereigentums gehören dagegen ebenso wenig hierzu, wie Baumaßnahmen innerhalb einer Wohnung, wenn diese keinerlei Wirkung nach Außen haben. Ein Türdurchbruch kann aber eine bauliche Veränderung darstellen, wenn eine tragende Wand davon betroffen ist. Allein die Tatsache, dass die Herstellung eines Mauerdurchbruchs zwischen zwei Wohnungen zum Verlust der Abgeschlossenheit und damit zu einem der Teilungserklärung sowie dem Gesetz widersprechenden Zustand führt, kann nicht als nicht hinzunehmender Nachteil gewertet werden (Aufgabe der früheren Rechtsprechung des Senats und Vorlage an den BGH wegen Abweichung von OLG Zweibrücken ZMR 2000, 254, OLG Köln WE 1995, 221 und KG NJW-RR 1993, 909), vgl. BayObLG, Beschluss vom 8.9.2000, 2Z BR 8/00. 

Eine solche Außenwirkung kann sich aber auch daraus ergeben, dass zukünftig dauerhaft lästige Emissionen in Form von Lärm, Schmutz oder Geruch  entstehen. Der Einbau einer Anlage, von der solche störenden Beeinträchtigung ausgehen, ist daher als bauliche Veränderung zu qualifizieren.

Beispiele für bauliche Veränderungen sind:

-         Anbringen einer Antenne, einer Markise, einer Regenrinne uä.

-         Neubau oder Ausbau eines Balkons

-         Ausbau des Daches oder Einsetzen von Dachfenstern

-         Durchbruch von tragenden Wänden

-         Einbau eines Türspions in der Eingangstür

-         Umgestaltung der Gartenanlage

-         Verlegung der Müllcontainer

-     Aufstellen einer Gartenhütte auf der Sondernutzungsfläche Garten oder Umnutzung der  

       Sondernutzungsfläche Garten in einen PKW-Stellplatz

 

-     Installation der Rohre auf dem Dach für die Klimaanlage

Wenn alte gemauerte Balkonbrüstungen durch moderne Leichtmetallgeländer ersetzt werden, ist das keine bauliche Veränderung. Die Abgrenzung kann im Einzelfall schwierig sein. Gleichwohl ist sie in der Praxis von entscheidender Bedeutung für die ordnungsgemäße Durchführung solcher Maßnahmen.  

Vgl. zu Aufzug bzw. Fahrstuhl hier >>

Voraussetzung der Durchführung

Bauliche Veränderungen können nach der gesetzlichen Vorgabe nicht auf Grund eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer durchgeführt werden. Nötig ist vielmehr die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, soweit in der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft keine andere Regelung getroffen ist. Sieht die Teilungserklärung vor, dass die Wohnungseigentümer vor baulichen Veränderungen die Zustimmung des Verwalters einholen müssen, so tritt die Zustimmung des Verwalters im Regelfall nicht an die Stelle der einstimmigen Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, sondern ist neben dieser erforderlich (OLG Köln vom 15.10.2003 - 16 Wx 97/03). Einen Anspruch darauf, dass die anderen  Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung zustimmen, hat man grundsätzlich nicht. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann daher die Durchführung einer solchen Maßnahme verhindern, auch wenn diese sinnvoll und im überwiegenden Interesse aller Wohnungseigentümer sein sollte.

Ein derartiges Vetorecht hat ein Wohnungseigentümer jedoch nicht, wenn er durch die Maßnahme keine negativen Folgen zu befürchten hat. Entscheidend bei der Beurteilung, ob eine negative Beeinträchtigung für den einzelnen Wohnungseigentümer vorliegt, ist die Frage, ob diese tatsächlich unter objektiven Gesichtspunkten im konkreten Einzelfall gegeben ist. Unter einem Nachteil in diesem Sinne ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen (Senat, Beschlüsse vom 09.07.2001 und 18.02.2002, Az. 20 W 349/99 und 20 W 452/2000; vgl. BGH NJW 1992, 978, 979; Bayerisches Oberstes Landesgericht ZMR 1997, 89, 90; WE 1994, 277, 278; WuM 1989, 262, 263; WuM 1988, 319; OLG Köln OLGR 2000, 146). Nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen - auch eine Veränderung der Sichtverhältnisse - gelten als ein solcher Nachteil; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (Senat, Beschlüsse vom 09.07.2001 und 18.02.2002, Az. 20 W 349/99 und 20 W 452/2000; BGH NJW 1992, 978, 979; vgl. Bayerisches Oberstes Landesgericht ZMR 1997, 89, 90; OLG Köln OLGR 2000, 146). Auf das subjektive Empfinden des einzelnen Wohnungseigentümers kommt es dagegen nicht an. Auch wenn sich die Beeinträchtigung in einem normalen Rahmen hält, und nicht über das hinausgeht, was als Folge des geordneten Zusammenlebens immer hinzunehmen ist, bedarf es einer Zustimmung nicht.

 

Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers ist zu solchen Maßnahmen also nur insoweit nicht erforderlich, als durch die Veränderung seine Rechte nicht über das im § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ist in einer Gemeinschaftsordnung dagegen vorgesehen, dass bauliche Veränderungen nur zulässig sind, wenn ein einstimmiger Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegt, so kommt es für die Zulässigkeit einer Maßnahme nicht darauf an, ob diese die übrigen Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt (BayObLG, Beschluss vom 5.4.2005 – 32 Wx 019/05, NZM 2005, 622). 

 

Die Zustimmung aller hiervon betroffenen Wohnungseigentümer hat durch einen Beschluss zu erfolgen. In der Regel wird hierüber auf der Eigentümerversammlung diskutiert und abgestimmt. Da nicht immer klar ist, ob es sich bei einer Maßnahme tatsächlich um eine bauliche Veränderung handelt oder bloß um eine Instandhaltungsarbeit, und welche Wohnungseigentümer dieser zustimmen müssen und welche nicht, kann es vorkommen, dass eine bauliche Veränderung ohne die erforderliche einstimmige Zustimmung beschlossen wird. Ein solcher fehlerhafter Beschluss ist trotz dieses rechtlichen Fehlers zunächst wirksam. 

 

Wird er nicht innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung gerichtlich angefochten, so bleibt er insgesamt bestandskräftig und die Maßnahme kann durchgeführt werden.

 

In Ausnahmefällen kann eine bauliche Veränderung aber auch ohne einen solchen Beschluss der Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden. Wenn nämlich ein Wohnungseigentümer ein besonderes Interesse an der Durchführung einer baulichen Maßnahme hat, müssen die anderen Wohnungseigentümer die daraus resultierenden Beeinträchtigungen hinnehmen. Ein solches besonderes Interesse des Einzelnen kann sich aus einem besonderem Schutzbedürfnis ergeben. So kann in einer Gegend mit hoher Einbruchsrate der Eigentümer einer Parterre-Wohnung berechtigt sein, Gitter vor seinen Fenstern anzubringen, ohne dass ihm dies die anderen Wohnungseigentümer untersagen dürfen. Auch aus den Grundrechten kann sich ein solches Recht auf Durchführung einer baulichen Veränderung ergeben. So lässt sich aus der Informationsfreiheit zumindest für Ausländer die Berechtigung herleiten, Parabolantennen anzubringen, um so Heimatsender empfangen zu können.  

Eine bauliche Veränderung gemeinschaftlichen Eigentums bedarf nach § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Jedoch stellt die Pflasterung einer gemeinschaftlich genutzten Hoffläche keine bauliche Veränderung dar, wenn dadurch erstmals ein mangelfreier und ordnungsgemäßer Zustand hergestellt wird. In einem derartigen Fall genügt ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung (OLG Düsseldorf  06.09.1999 Aktz. 3 Wx 126/99).  

Weitere Beispiele hier >>

Kostenverteilung

Die Kosten, die bei der Durchführung der Baumaßnahme entstehen, werden entsprechend dem normalen Verteilungsschlüssel wie die anderen Lasten und Kosten auch auf die Wohnungseigentümer verteilt. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat, diese aber gleichwohl zu dulden hat, sich an den Kosten nicht zu beteiligen braucht. Dies ist selbst dann der Fall, wenn diesem Wohnungseigentümer durch die Veränderung Vorteile entstehen.

Die Kostenfreistellung nach § 16 III Halbs. 2 WEG betrifft alle Fälle, in denen ein Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat. Sie beschränkt sich nicht auf den Fall, dass die Zustimmung eines Wohnungseigentümers nach §§ 22 I 2, 14 Nr. 1 WEG nicht erforderlich war.

Zusammen mit dem Beschluss über die Durchführung der baulichen Maßnahme, kann aber gleichzeitig eine abweichende Regelung der Kostenverteilung in diesem Einzelfall getroffen werden. Dies bietet sich an, wenn nur wenige oder nur ein Wohnungseigentümer von der baulichen Veränderung profitiert. Ein solcher Beschluss ist allerdings als gesetzes- oder vereinbarungswidriger Beschluss innerhalb eines Monats anfechtbar.  Man sollte daher die Bestandskraft des Beschlusses abwarten, bevor man die Maßnahme durchführt.  Durch die Bestandskraft eines Mehrheitsbeschlusses, der die Durchführung einer baulichen Veränderung vorsieht, verliert der nicht zustimmende Wohnungseigentümer nicht das Recht, von den durch diese Maßnahmen veranlassten Kosten freigestellt zu werden.

Beseitigung und Wiederherstellung

Ist eine bauliche Veränderung ohne erforderliche Zustimmung durchgeführt worden oder ist der entsprechende Beschluss vom Gericht aufgehoben worden dann kann die Eigentümergemeinschaft von demjenigen, der diesen rechtswidrigen Zustand hergestellt hat, Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen. Jeder Wohnungseigentümer kann gemäß den §§ 1004 Abs. 1 BGB, 22 Abs. 1 WEG die Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung von dem oder den Wohnungseigentümern verlangen, die diese vorgenommen haben. Wenn dieses nicht möglich ist, so kann Schadensersatz in Geld verlangt werden. Der einzelne Wohnungseigentümer kann gegen eine bauliche Veränderung nur vorgehen, wenn er durch diese, persönlich oder finanziell betroffen ist. Notfalls können diese Ansprüche auch vor dem zuständigen Amtsgericht geltend gemacht werden.  

Eine wichtige Entscheidung zur Klagemöglichkeit: Beim Einbau vom Fenstern handelt es sich um eine bauliche Maßnahme, die der Verwalter nicht hätte eigenmächtig veranlassen darf. Gleichwohl wies das OLG Schleswig die Klage des Wohnungseigentümers zurück. Nach § 21 WEG steht die Entscheidung über die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und damit zusammenhängende Fragen allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Daher sind einzelne Wohnungseigentümer nicht berechtigt, eventuell bestehende Ansprüche selbst gerichtlich geltend zu machen. 

Der Wohnungseigentümer muss einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zum gemeinsamen Vorgehen gegen den Verwalter erwirken. Für den Fall, dass die anderen Wohnungseigentümer ein solches Vorgehen verweigern, bleibt dem Einzelnen nichts anderes übrig, als die Zustimmung von jedem einzelnen Miteigentümer im Klagewege einzuholen (OLG Schleswig vom 05.01.1998). 

Eine Darstellung von Rechtsanwalt Yannis Markmann

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