Sonderkündigungsrecht

§ 573a Abs. 1 BGB

Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Mitunter ist es streitig, ob es sich bei einem Gebäude um ein solches mit 2 oder mehreren Wohnungen handelt.

Eine Wohnung wird in Rechtsprechung in Anlehnung an DIN 283 definiert als "die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen, darunter stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit. Zu einer Wohnung gehören weiterhin Wasserversorgung, Ausguss und Abort". Es ist die Frage, ob man allein auf diese Definition abstellen will. So können Kriterien wie das Vorhandensein einer separaten Klingel, eines separaten Strom- und Wasserzählers, frühere Nutzung als eigene Wohnung etc. dazu führen, dass die jeweiligen Räume objektiv geeignet sind, einen Hausstand darin zu führen und damit die Voraussetzungen der Definition einer Wohnung nach DIN 283 erfüllen. Dagegen stehen Auffassungen, dass eine berücksichtigungsfähige Wohnung nach § 573a BGB zwar ausscheidet, wenn diese nicht die Voraussetzungen der Definition erfüllen. Wenn diese Definition erfüllt ist, ist aber nicht zwingend eine "Wohnung im Sinne des § 573a BGB" gegeben. Werden Räume, die aus baulicher Sicht die Definitionsmerkmale zweier Wohnungen im Sinne der DIN 283 erfüllen, von einer Partei genutzt, so bilden diese nach dieser Auffassung eine Wohnung.

Der Grund für das Sonderkündigungsrecht ist darin zu sehen, dass bei engem Zusammenleben zwischen Vermieter und Mieter in einer kleinen Hausgemeinschaft Belastungen des Zusammenlebens aus nicht fassbaren, oft nicht verschuldeten persönlichen Gründen immer wieder auftreten und dass andererseits einem störungsfreien Zusammenleben zwischen Vermieter und Mieter gerade in einem 2-Familienhaus besondere Bedeutung zukommt. Anders als im typischen Konflikt zwischen Vermieter und Mieter ist hier nämlich nicht lediglich das Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 GG mit dem Recht des Mieters aus Art. 13 GG abzuwägen.  Zum Beispiel bei der Nutzung zweier nicht abgeschlossener Wohneinheiten als einheitliche Wohnung ist der Vermieter in besonderem Maße auf das "Abwehrrecht zum Schutz der räumlichen Privatsphäre" angewiesen. Der Leerstand einer dritten Wohnung ist damit aber nicht gleichzusetzen. Es versteht sich von selbst, dass leer stehende Räume in funktionaler Betrachtung nicht zur Wohnung einer Mietvertragspartei gehören, und daher unter den Voraussetzungen der DIN 283 als selbständige Wohnung zu werten sind. Das Fehlen eines baulichen Abschlusses innerhalb der einheitlichen Wohnung einer der Mietvertragsparteien steigert typischerweise die Berührungs- und damit auch potentielle Konfliktpunkte zu dem verbleibenden Wohnungsinhaber. Dann gilt der Schutzzweck des § 573a BGB bei einer solchen Sachlage noch dringender.

Voraussetzung dafür, dass sich der Mieter auf den Vertrauensgrundsatz berufen kann, ist seine Schutzwürdigkeit. Hieran fehlt es insbesondere dann, wenn er von Anfang an redlicherweise davon ausgehen musste, dass das relevante Haus – ungeachtet der baulichen Situation – ausschließlich als 2-Familienhaus genutzt werden wird. Der Bundesgerichtshof hat im Juni 2008 entschieden, dass das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB nicht dadurch ausgeschlossen wird, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden, wenn diese weiteren Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt worden sind.